Faut-il fixer son hypothèque SARON face à la remontée de l’inflation ?

Depuis trois ans, la même question revient dans nos consultations : « Dois-je transformer mon hypothèque à taux variable (SARON) en taux fixe? » Et depuis trois ans, la réponse était plutôt simple : non, profitez du taux variable, la BNS baisse ses taux. Aujourd'hui, le décor a changé. L'inflation rebondit partout, les banques centrales sortent du cycle de baisse des taux, et les taux longs s'envolent. Il est opportun de se reposer la question.

1. L'inflation est repartie — et la Suisse n'est pas épargnée

Aux États-Unis, l’inflation annuelle (CPI) est ressortie à 3,8 % en avril 2026, son plus haut depuis près de 3 ans, contre 3,3 % en mars. Le prix de l'énergie bondit de 17,9 % sur un an, plus forte hausse depuis septembre 2022. La Fed de Philadelphie anticipe désormais un pic d’inflation à 6 % au 2ème trimestre.

En Suisse, l'inflation annuelle est passée de 0,1 % en février à 0,6 % en avril — son plus haut depuis décembre 2024. Faible en absolu, mais la dynamique est claire : carburants et loyers tirent l'IPC vers le haut. La prévision conditionnelle de la BNS de mars (0,5 % en moyenne pour 2026) commence à paraître trop optimiste.

Graphique 1: Inflation annuelle aux Etats-Unis et en Europe

Le déclencheur est connu : guerre Iran-Israël/USA, choc pétrolier persistant, perturbations dans le détroit d'Ormuz. Tant que ce contexte tient, l'inflation importée continue de pousser.

2. Banques centrales : le cycle de baisse des taux d’intérêt est terminé

Le tournant du cycle vient de Norvège, dont la banque centrale a déjà relevé son taux de 4,00 % à 4,25 % le 7 mai — première hausse en Europe occidentale depuis 2023.

Aux USA, le marché n’anticipe plus aucune baisse des taux de la Fed jusqu'à fin 2027. Côté Banque d’Angleterre, le marché anticipe désormais ~70 bps de hausse des taux cette année. La BCE pourrait aussi monter ses taux face à la remontée de l'inflation de la zone euro à 3 % en avril, comme anticipé par les marchés.

Et la BNS ? Elle est dans une autre configuration. Avec une inflation à 0,6 %, encore largement sous la cible des 2 %, elle n'a aucune urgence à bouger. Mais si l'inflation suisse continue de surprendre à la hausse, la BNS sortira de sa réserve

3. Les taux longs ont déjà tranché

Les marchés obligataires n'attendent pas les banques centrales, les taux des emprunts d’Etat se tendent fortement :

• UK Gilts à 10 ans : 5,19 %, plus haut depuis juillet 2008. Le 30 ans dépasse 5,78 %, plus haut depuis 28 ans.

  
  

• US Treasury à 10 ans : 4,56 %, au plus haut depuis début 2025.

  
  

• Japon : JGB à 10 ans : 2,81 %, également sur des plus hauts depuis plusieurs décennies.

  
  

• Bund allemand à 10 ans : 3,19 % au plus haut depuis 15 ans.

En Suisse, les swaps 10 ans ont suivi le mouvement. Conséquence directe : les hypothèques fixes 10 ans, qui étaient à ~1,4–1,5 % fin 2025, se traitent désormais plus proche de 1,9–2,0 %. Le SARON reste à 0,8–1,2 % de marge (~1,0 % de coût total avec BNS à 0 %).

4. SARON ou fixe : la balance des risques

Le différentiel SARON/fixe 10 ans est encore d'environ 50–80 bps en faveur du SARON. Tentant. Mais regardez la balance :

Scénario inflation (probabilité élevée court terme)

• Le prix du pétrole reste haut, l’inflation suisse remonte vers 1,5-2 %

• Les taux longs continuent de monter avant même que la BNS ne bouge

• SARON reste bas un certain temps, mais les taux fixes deviennent plus chers de mois en mois

• Quand la BNS finit par bouger (2027 ?), il est déjà trop tard pour fixer à bon prix.

Scénario récession (probabilité non négligeable 2027)

• Choc pétrolier finit par casser la demande, désinflation, la BNS rebaisse

• SARON redescend, fixer à 10 ans devient sous-optimal — mais marginalement

Asymétrie clé : le risque pour un emprunteur SARON n'est pas tant la hausse imminente de la BNS — qui n'arrivera probablement pas avant 2027 — que la fermeture progressive de la fenêtre de fixation à bon prix. Les taux fixes 10 ans sont remontés de ~50 bps depuis fin 2025 et la dynamique des taux longs mondiaux ne plaide pas pour une détente. Attendre la première hausse BNS pour fixer, c'est attendre trop longtemps.

5. Conclusion : le biais penche vers fixer, mais le bon timing est la clé

Tant que l'inflation suisse reste bien dans sa cible, la BNS maintiendra son taux directeur à 0 %, sans doute jusqu'en 2027.

Le SARON va donc rester confortable pendant encore plusieurs trimestres, même si le ratio risque/coût commence à pencher clairement vers la fixation au moins partielle.

Il faut aussi noter qu’une hypothèque à taux fixe engendre des pénalités en cas de remboursement anticipé (vente du bien financé).

Le bon moment pour fixer n'est pas le jour où la BNS remonte — c'est avant. Et ce moment se rapproche, parce que les taux longs mondiaux montent et tirent les taux des hypothèques fixes suisses avec eux, indépendamment de ce que fait la BNS. Le risque n'est pas une hausse imminente — c'est plutôt que la fenêtre de taux fixes attractifs se ferme bien avant que la BNS ne bouge.

Notre cadre de décision :

1. Si vous avez 100 % en SARON et une bonne marge de manœuvre budgétaire : il n'y a pas d'urgence absolue, mais surveillez les taux fixes 5 et 10 ans dans les prochains mois. Une bonne opportunité de fixer partiellement (30–50 %) se présentera probablement d'ici 6–12 mois.

2. Si vous avez 100 % en SARON et une marge serrée : commencez à fixer dès maintenant, par tranches. Vous payez votre tranquillité d'esprit.

3. Si vous avez déjà un mix : conservez-le, et préparez le renouvellement des tranches qui arrivent à échéance vers du fixe plutôt que du SARON.

4. Si vous achetez : un mix dès le départ (50/50 SARON + fixe par exemple) est aujourd'hui plus prudent que le « tout SARON » de 2024.

Le vrai piège : attendre le « bon signal » de la BNS pour fixer. Quand ce signal arrivera, les taux fixes auront déjà intégré le mouvement depuis longtemps. Les marchés obligataires anticipent — c'est leur métier.

Le timing parfait n'existe jamais. Mais la fenêtre actuelle reste raisonnable, et elle ne s'élargira probablement pas.

Vous avez une hypothèque SARON et vous hésitez ? C'est exactement le genre de sujet qu'on peut aborder en diagnostic individuel. 60 minutes pour analyser votre situation, vos échéances et proposer un calendrier de fixation sur mesure.

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Cheers,

Etienne @ The Investor Group

Cet article reflète une analyse macroéconomique générale et ne constitue pas un conseil financier personnalisé. Les décisions hypothécaires dépendent de votre situation individuelle.