Margin loan : financer l'immobilier sans passer par une banque

Quand on dispose d’un capital important, la question n’est plus seulement « comment financer un bien immobilier ou un autre actif ? », mais « comment le financer de manière optimale ? ».

En Suisse et en Europe, le financement bancaire traditionnel reste la norme. Pourtant, une alternative gagne en popularité chez les investisseurs avertis : le margin loan.

Cette stratégie consiste à emprunter à bas coût sur la base de ses actifs financiers plutôt que de mobiliser du cash ou de contracter une hypothèque classique. Une approche puissante… mais qui exige une compréhension fine des risques.

1. Comment fonctionne un margin loan ?

Un margin loan est un prêt garanti par ton portefeuille d’actions, ETF, obligations ou autres actifs détenus chez ton broker.

Ton broker accepte ces actifs comme collatéral et te permet d’emprunter un certain pourcentage de leur valeur — souvent entre 40% et 70% selon les titres, ce qui est appelé Loan to Value (LTV).

Par exemple, si tu disposes de 100,000 CHF de portefeuille financier (actions, obligations, ETF, etc), typiquement ton broker pourrait te prêter entre 40,000 CHF et 70,000 CHF.

L’idée clé :

👉 Tu empruntes au lieu de vendre tes actifs, ce qui évite l’impôt sur les gains, permet de rester investi, et te donne accès à du capital “liquide” pour par exemple acheter un bien immobilier ou rénover un bien existant.

2 — Pourquoi préférer un margin loan à un financement immobilier classique ?

✔️ Avantage 1 – Pas besoin de céder ses investissements

Si tu vends 500'000 CHF d’ETF avec +40% de plus-value latente, tu cristallises la plus value (taxée éventuellement dans certains pays).

Avec un margin loan : tu gardes les actifs, la plus-value continue de travailler.

✔️ Avantage 2 – Accès à du cash quasi immédiat

Les emprunts sont généralement disponibles en quelques minutes.

Pas de dossier bancaire interminable, pas de justificatifs, pas d’analyse de ton ratio d’endettement.

✔️ Avantage 3 – Taux souvent plus compétitifs qu’une hypothèque

Selon les conditions du marché, la devise et tes actifs, tu peux avoir un taux d'intérêt parfois inférieur à celui d’une hypothèque à taux fixe à long terme.

✔️ Avantage 4 – Aucune contrainte réglementaire

En Suisse par exemple :

•            pas de limite loan to value (LTV) à 80%

•            pas d’amortissement obligatoire

•            pas de stress test 5%

•            pas de restrictions de financement d'une résidence secondaire

Tu es libre de l’usage du cash.

✔️ Avantage 5 – Flexibilité totale et remboursement à la carte

Un margin loan n’a pas d’échéance fixe. Tu rembourses quand tu veux, partiellement ou totalement.

✔️ Avantage 6 – Stratégie de « double levier »

Tu restes exposé au marché (tes actions/ETF), et tu achètes de l’immobilier en parallèle. Pour les investisseurs expérimentés, c’est un levier puissant pour accélérer la croissance patrimoniale.

3 — Oui, mais… quels sont les risques ?

Le margin loan n’est pas un financement immobilier classique. Il comporte des risques sérieux qu’un investisseur doit maîtriser.

⚠️ Risque 1 – Le margin call

Si ton portefeuille baisse (par exemple -30%) alors que tu as déjà beaucoup emprunté par rapport à la valeur du portefeuille, ton broker peut te demander :

•            d’ajouter du cash

•            ou de vendre des positions

… et le fera automatiquement si tu ne réagis pas assez vite.

C’est le danger principal.

⚠️ Risque 2 – Corrélation entre marché et immobilier

Financer un achat immobilier via un portefeuille d’ETF, c’est exposer un actif tangible (le bien immobilier) aux fluctuations d’un actif volatile (le marché).

⚠️ Risque 3 – Hausse des taux

Les taux sont variables et peuvent monter. C’est le risque de financer un actif long terme avec un financement variable à court terme.

⚠️ Risque 4 – Pas de “protection” réglementaire

Contrairement à une hypothèque où la banque peut être conciliante, ton broker applique les règles du margin call sans émotion sans aucune protection de l'emprunteur.

⚠️ Risque 5 – attention si les devises ne sont pas alignées

Si elles ne sont pas identiques, les devises de ton emprunt, de tes revenus et de ton achat immobilier peuvent générer des risques de change.

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Cheers,

Flavien @ The Investor Group