Se loger en Suisse romande : le grand décrochage

92'400 Romands cherchent activement un logement en France voisine, et un adulte sur cinq en Suisse craint de perdre le sien. Deux sondages Comparis publiés cette année racontent la même histoire : le logement est devenu le premier facteur de stress financier des ménages romands.

Ce n'est pas une affaire de taux d'intérêt — l'argent n'a jamais été aussi bon marché. C'est une affaire de rareté, de règles de financement et de choix de vie. Décryptage, chiffres à l'appui, et ce que cela change concrètement pour ta stratégie patrimoniale.

1. Un marché verrouillé, en chiffres  

Au 1er juin 2026, la Suisse ne comptait plus que 45'493 logements vacants, soit 0,93 % du parc — près de 3'000 de moins en un an. Un marché est jugé équilibré autour de 1,5 % ; l'Arc lémanique en est très loin.

À Genève, 793 logements étaient vacants, le deuxième plus bas niveau depuis 2001 ; les 4 et 5 pièces sont quasi introuvables. Vaud n'a plus atteint le seuil d'équilibre depuis 1999, et le district de Lavaux-Oron tombe à 0,64 %.

Le paradoxe : l'argent n'est pas cher. La BNS a maintenu son taux directeur à 0 % le 24 septembre 2026, et un fixe à 10 ans se négociait autour de 1,8 % à fin juin. Le taux de référence des loyers reste à 1,25 %, et UBS n'attend pas de remontée à 1,5 % avant fin 2027. La crise n'est donc pas monétaire : elle tient à l'offre.

2. Locataires : la peur de la lettre recommandée

Selon le sondage Comparis relayé par 20 minutes en mai 2026, un adulte sur cinq redoute une résiliation de bail, et près d'un tiers a eu du mal à trouver ou garder un logement ces deux dernières années. Les jeunes adultes et les citadins sont les plus exposés.

Pour l'expert de Comparis Harry Büsser, « la pénurie de logements a atteint le cœur de la société ».

Les cas d'expulsions collectives se multiplient : boulevard Carl-Vogt à Genève, chemin de Monribeau à Lausanne, maisons Sugus à Zurich. Le schéma est souvent le même : rénovation lourde, bail résilié, relocation à un loyer nettement supérieur.

3. Pourquoi la peur est rationnelle

Dans un marché sans logements vacants, l'écart se creuse entre le loyer d'un bail ancien et le loyer de marché d'un bail neuf. Plus tu restes longtemps, plus cet écart grandit — et plus un déménagement forcé coûte cher.

Résultat : 44 % des Romands occupent le même logement depuis plus de dix ans, souvent par crainte de payer davantage ailleurs.

Ce verrouillage a un coût caché : on renonce à un logement plus adapté, à un emploi plus éloigné ou à un projet familial pour préserver un « bon bail ».

4. Le budget sous pression

• Un ménage romand sur quatre consacre au moins 36 % de son budget au logement.

• 8 % y consacrent plus de la moitié de leurs revenus.

• La règle prudente reste un tiers du revenu brut maximum.

Réflexe TIG — Le taux hypothécaire de référence est à 1,25 % depuis septembre 2025 et a été confirmé en septembre 2026. Si ton loyer repose encore sur un taux de 1,5 % ou plus, tu as en principe droit à une baisse (hors baux indexés ou échelonnés). Vérifie ton bail : c'est souvent plusieurs centaines de francs par an.

5. Propriété : l’obstacle n'est pas le taux, c'est la règle de calcul

Avec une hypothèque fixe à 10 ans autour de 1,8 %, devenir propriétaire coûte souvent moins cher que louer — mais la banque raisonne avec un taux fictif de 5 %. C'est ce « taux théorique » qui exclut la majorité des ménages, pas le marché.

Les banques suisses appliquent trois règles :

1. Fonds propres : au moins 20 % du prix, dont la moitié au minimum hors 2e pilier.

2. Amortissement : ramener la dette à deux tiers de la valeur en 15 ans.

3. Capacité financière : intérêts théoriques à 5 %, entretien à 1 % et amortissement ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut.

Exemple : un 4,5 pièces en PPE à CHF 1,3 million sur La Côte (cas hypothétique)

Fonds propres nécessaires : CHF 260'000, dont au moins 130'000 en épargne, 3e pilier ou donation.

Le coût réel au taux de 1,8% revient à environ CHF 3'600 par mois, amortissement et frais d'entretien compris — comparable au loyer d'un appartement équivalent dans la région. Mais le ménage doit gagner environ 230'000 francs bruts et disposer de 260'000 francs d'apport. Les deux conditions éliminent l'essentiel des primo-accédants.

Le temps joue contre car les prix continuent de grimper: l'indice OFS des prix de l'immobilier résidentiel a progressé de 4,6 % en moyenne en 2025, puis de 3,5 % sur un an au 2e trimestre 2026, porté par les appartements en PPE. Chaque année d'attente augmente le montant d'apport à réunir plus vite que la plupart des ménages ne peuvent épargner.

6. La France voisine : soulagement réel ou fausse économie ?

Près d'un Romand sur trois pourrait envisager de s'installer en France, et 4,2 % des personnes interrogées y cherchent activement un bien — soit 92'400 personnes extrapolées, contre environ 50'000 ménages un an plus tôt. Le coût du logement est le premier moteur cité, devant tout le reste. À Genève, une personne sur deux juge ses frais de logement « très élevés ».

Le frein principal est le temps de trajet : quatre Romands sur dix refusent de l'allonger, et trois sur quatre n'acceptent pas plus de 30 minutes supplémentaires. Comparis résume le dilemme : la France est financièrement attrayante, mais le trajet est difficilement acceptable.

Les coûts que le prix au m² ne montre pas.

• Fiscalité : elle dépend du canton de travail. Un salarié à Genève est imposé à la source en Suisse ; un salarié vaudois résidant en France est en principe imposé en France. L'écart peut être important dans les deux sens.

• Assurance maladie : choix entre LAMal et sécurité sociale française, avec des conséquences durables.

• Crédit plus cher : la BCE a relevé ses taux en juin puis en septembre 2026. Les crédits immobiliers français tournent autour de 3,4 à 3,55 % sur 15 à 20 ans, contre environ 1,8 % pour un fixe à 10 ans en Suisse.

• Risque de change : un revenu en francs face à un bien et une dette en euros.

• Mobilité, énergie, taxes locales : souvent sous-estimées dans les simulations rapides.

Autrement dit, l'avantage existe surtout pour les ménages qui veulent plus de surface ou accéder à la propriété. Pour un simple déménagement à surface égale, le calcul complet est souvent bien plus serré qu'il n'y paraît.

7. Ce que l'investisseur suisse peut en retenir

Le logement n'est plus seulement une dépense : c'est la variable qui conditionne ton épargne, ta prévoyance et ta mobilité. Quatre profils, quatre priorités.

Tu es locataire et souhaites le rester

• Contrôle la base de ton loyer face au taux de référence de 1,25 %.

• Garde la part du logement sous un tiers du revenu ; au-delà, c'est ta capacité d'épargne qui en patit.

• Investis l'écart avec un propriétaire : un locataire discipliné qui place régulièrement peut construire un patrimoine comparable.

Tu vises la propriété

• Raisonne d'abord en fonds propres « durs » : épargne, 3e pilier, donation. C'est la contrainte la plus difficile à lever.

• Arbitre entre retrait et mise en gage du 2e pilier : le retrait réduit ta rente et implique un impôt, la mise en gage préserve la prévoyance mais alourdit la dette.

• Élargis la zone de recherche : le taux de vacance atteint 1,35 % dans la Broye-Vully, contre 0,64 % en Lavaux-Oron.

Tu es déjà propriétaire

• La rareté soutient la valeur de ton bien, mais elle alimente aussi la pression politique sur les loyers et la densification.

• Anticipe les échéances de tes tranches à taux fixes : les taux longs suisses remontent légèrement dans le sillage de la BCE.

  
  

Tu investis dans la pierre

• Les fonds immobiliers suisses cotés donnent accès au marché résidentiel sans apport de 20 % et avec une liquidité quotidienne. Attention à la prime payée au-dessus de la valeur d'inventaire.

• Le risque n'est plus la vacance, c'est la régulation : contrôle des loyers, encadrement des rénovations et oppositions aux projets de construction.

En conclusion

Rester en Suisse romande coûte cher, partir en France est compliqué, et acheter exige un apport que peu de ménages réunissent. La crise du logement ne se résoudra pas avant plusieurs années : la construction reste freinée et la demande ne faiblit pas. La bonne réponse n'est donc pas d'attendre un retournement, mais d'organiser tes finances autour de cette contrainte.

Louer ou acheter, retirer ou nantir ton 2e pilier, rester ou traverser la frontière : chacune de ces décisions dépend de ton revenu, de ta fiscalité et de tes objectifs de prévoyance.

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Cheers,

Flavien @ The Investor Group

7 octobre 2026

Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil financier, fiscal ou juridique personnalisé.